Bisogna sempre rispettare la distanza tra edifici (di 10 metri) anche nel caso in cui solo una delle pareti degli edifici antistanti è finestrata; questa la conclusione cui sono giunti i giudici di Cassazione con la sentenza n. 15178/2019 in merito ad un contenzioso sulle distanze tra vicini.

I fatti di causa

Il caso in esame riguarda il recupero di un sottotetto che, a detta del vicino, aveva portato alla realizzazione di un vero e proprio nuovo piano.

In particolare, il vicino denunciava la realizzazione di opere qualificate come “recupero abitativo di sottotetti” ai sensi della vigente legislazione regionale della Lombardia, ma che in realtà avevano comportato l’elevazione di un nuovo piano del preesistente fabbricato, dotato di pareti finestrate di rilevanti dimensioni.

Inoltre prosegue il ricorrente, l’opera in questione era posta a distanza dalle unità immobiliari ai piani terreno non conforme alle prescrizioni della norme edilizie locali (che recepiscono il disposto del 1444/1968 in tema di distanze tra pareti finestrate di edifici antistanti) e dello stesso codice civile (art. 873).

Il Tribunale, all’esito degli accertamenti tecnici, disponeva che non vi era ragione per ordinare la demolizione dell’intera porzione immobiliare realizzata a seguito del recupero abitativo del sottotetto; erano sufficienti quei minimi interventi (rastremazione di murature) necessari ad eliminare la violazione delle distanze fra due costruzioni.

Nel dettaglio, disponeva ai proprietari di:

ricondurre a distanze legali il loro intervento edilizio mediante rastremazione del muro laterale ad ovest posto delimitazione della scala per 8 cm., così da evitare la sovrapposizione delle murature degli edifici di causa nonché mediante rastremazione della riscontrata eccedenza della mura a nuova elevazione sul lato nord pari a 5,5 cm rispetto a quella originaria sottostante da effettuarsi con riferimento alla sola parete della scala (lato nord) e del parapetto del balcone. 

Avverso tale sentenza il ricorrente proponeva appello; la Corte di Appello di Milano lo respingeva e confermava integralmente la sentenza impugnata.

Secondo la Corte di Milano, considerato che la nuova costruzione in questione presentava un’irregolarità tanto modesta, la stessa poteva ricondursi a distanza regolare mediante rastrematura del muro così come suggerita dal CTU e prescritta dall’ordinanza conclusiva della fase sommaria non valendo la distanza prevista dal dm n. 1444 del 1968 per le nuove pareti finestrate nella parte in cui non siano antistanti e quindi non si sovrappongono alla parete del vicino.

Il ricorrente chiede, invece, la cassazione della sentenza.

La sentenza della Corte di Cassazione

La Cassazione premette che in forza dell’art. 9 del dm n. 1444/1968 si ha :

la distanza minima inderogabile di 10 metri tra le pareti finestrate e gli edifici antistanti è quella che tutti i Comuni sono tenuti ad osservare, ed il giudice è tenuto ad applicare tale disposizione anche in presenza di norme contrastanti incluse negli strumenti urbanistici locali, dovendosi essa ritenere automaticamente inserita nel PRG al posto della norma illegittima. La norma, per la sua genesi e per la sua funzione igienico-sanitaria, costituisce quindi un principio assoluto ed inderogabile, che prevale sia sulla potestà legislativa regionale, in quanto integra la disciplina privatistica delle distanze, sia sulla potestà regolamentare e pianificatoria dei Comuni, in quanto deriva da una fonte normativa statale sovraordinata, sia infine sull’autonomia negoziale dei privati, in quanto tutela interessi pubblici che non sono nella disponibilità delle parti.

Ribaltando le precedenti sentenze, la Corte accoglie il ricorso: c’è stata violazione del dm 1444/1968.

Nel caso in esame, come in una precedente sentenza n. 20548/2017 della Corte di Cassazione, gli ermellini hanno spiegato che la distanza minima di 10 metri deve essere rispettata anche nel caso in cui una sola delle pareti che si fronteggiano è finestrata.

Non conta se tale parete sia quella del nuovo edificio o quella dell’edificio preesistente essendo sufficiente, per l’applicazione di tale distanza, che le finestre esistano in qualsiasi zona della parete contrapposta ad altro edificio, anche se solo una parte di essa si trova a distanza minore da quella prescritta.

Di conseguenza, il rispetto della distanza minima imposto dalle richiamate prescrizione è obbligatorio anche per i tratti di parete che siano in parte prive di finestre (Cass. 20.6.2011, n. 13547; Cass. 28.8.1991, n. 9207).

Le novità dello Sblocca cantieri

La situazione potrebbe notevolmente complicarsi con l’approvazione definitiva del decreto Sblocca cantieri: Regioni e Province autonome potranno inserire deroghe al dm 1444/1968 in materia di limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra fabbricati, e deroghe in materia di standard urbanistici.

I Comuni potranno, quindi, recepire queste norme all’interno dei propri strumenti urbanistici.

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